Jak sprawdzić stan prawny mieszkania z rynku wtórnego przed zakupem

Pełny tekst

Punkt wyjścia: księga wieczysta

Podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości jest księga wieczysta. Księgi są jawne i prowadzone w formie elektronicznej, dlatego można je bezpłatnie przeglądać w serwisie Ministerstwa Sprawiedliwości. Potrzebny jest jednak numer księgi, a ten rzadko pojawia się w ogłoszeniach. Sprzedający powinien podać go bez wahania – zwłoka lub odmowa to pierwszy sygnał ostrzegawczy.

Jeśli chcemy przeanalizować ofertę jeszcze przed spotkaniem z właścicielem, numer można ustalić samodzielnie. Służy do tego m.in. serwis Ksiegiwieczyste.pl , w którym odpłatnie wyszukasz numer księgi na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki. To wygodne rozwiązanie zwłaszcza wtedy, gdy porównujemy kilka ofert jednocześnie i chcemy szybko odrzucić te, które budzą wątpliwości.

Dział II: kto naprawdę jest właścicielem?

Dane osoby wpisanej w dziale II powinny zgadzać się z danymi sprzedającego z dowodu osobistego. Szczególną uwagę warto zwrócić na trzy sytuacje. Po pierwsze, współwłasność – jeśli właścicieli jest kilku, umowę muszą podpisać wszyscy. Po drugie, mieszkanie należące do małżonków – sprzedaż lokalu z majątku wspólnego wymaga zgody obojga. Po trzecie, spadek – gdy w księdze wciąż figuruje zmarły właściciel, sprzedający musi wykazać swoje prawa postanowieniem sądu lub aktem poświadczenia dziedziczenia. Najbezpieczniej, gdy przed transakcją zostanie wpisany do księgi jako nowy właściciel.

Działy III i IV: obciążenia, które przechodzą na kupującego

Dział III zawiera prawa osób trzecich. Może to być dożywotnia służebność mieszkania, która pozwala np. byłemu właścicielowi zajmować lokal do końca życia, albo wpis o wszczęciu egzekucji komorniczej. Takie obciążenia nie znikają po sprzedaży – przechodzą na nowego właściciela.

Dział IV to hipoteki. Sama hipoteka nie przekreśla transakcji, bo wiele mieszkań sprzedaje się przed spłatą kredytu. Ważne jest jednak, by w umowie jasno określić, że część ceny trafi bezpośrednio do banku, a sprzedający dostarczy zgodę na wykreślenie hipoteki.

W każdym dziale warto szukać także wzmianek. Wzmianka informuje, że do sądu wpłynął wniosek o zmianę wpisu, którego jeszcze nie rozpatrzono – np. o wpis nowej hipoteki lub innego właściciela. Dopóki sprawa jest otwarta, zakup wiąże się z ryzykiem.

Czego księga wieczysta nie pokaże?

Księga to podstawa, ale nie odpowiada na wszystkie pytania. Nie znajdziemy w niej informacji o osobach zameldowanych w lokalu ani o zaległościach w opłatach na rzecz wspólnoty lub spółdzielni. Nie dowiemy się też, czy mieszkanie jest wynajmowane i na jakich warunkach. Trzeba pamiętać również, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może w ogóle nie mieć założonej księgi wieczystej. W takim przypadku stan prawny potwierdza zaświadczenie wydane przez spółdzielnię.

Jakie dokumenty sprawdzić przed podpisaniem umowy?

Zanim podpiszemy umowę przedwstępną, warto poprosić sprzedającego o:

numer księgi wieczystej oraz dokument potwierdzający nabycie mieszkania, np. akt notarialny lub postanowienie spadkowe,

zaświadczenie o braku zaległości w opłatach, wydane przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię,

zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,

zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia, jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką.

Zasadą powinno być również ponowne sprawdzenie księgi wieczystej tuż przed wizytą u notariusza. Między pierwszą lekturą a podpisaniem umowy mogą minąć tygodnie, a w tym czasie w księdze może pojawić się nowy wpis lub wzmianka.

Spokój wart kilku dni pracy

Rzetelne sprawdzenie stanu prawnego mieszkania nie wymaga wiedzy prawniczej, ale wymaga systematyczności. Analiza księgi wieczystej i kilku zaświadczeń zajmuje zwykle kilka dni, a pozwala uniknąć sytuacji, w której wymarzone mieszkanie okazuje się źródłem wieloletnich problemów. W razie wątpliwości warto skonsultować dokumenty z notariuszem lub prawnikiem – przy transakcji tej wartości to niewielki koszt.